Ипотечное страхование – что такое, его виды, преимущества

​Что важно знать про ипотечное страхование

При покупке квартиры в ипотеку клиенту банка есть о чем волноваться, помимо страхования, но внимательно подойти к оформлению полиса все же необходимо — чтобы потом не кусать локти.

Кредитное страхование — один из двигателей всего рынка: и life, и nonlife. Именно на него (помимо ОСАГО) чаще всего жалуются клиенты. Причина не только в том, что между страховой и клиентом есть «прослойка» в виде банка, но и в комплексности этого вида. Обычно банк требует застраховать не только сам объект залога (квартиру или дом), но и жизнь заемщика, а также право собственности (титул). И продавец (банк), и «поставщик услуги» (страховая компания) заинтересованы в навязывании клиенту максимального пакета. А клиент, которому и так платить проценты по кредиту, естественно, хочет минимизировать затраты. Давайте разбираться, что из ипотечного пакета обязательно, а от чего можно отказаться.

Начнем с того, что единственным обязательным по закону видом страхования при ипотеке является страхование залога — согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статья 35 данного закона гласит, что, если нарушается непрерывность страхования, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по кредиту, то есть возврата всей суммы.

Вопрос страховой суммы — отдельная тема, причем очень важная, так как от нее зависит размер платежа по договору. Как правило, в большинстве договоров страховая сумма равна телу кредита (иногда плюс 10—15% для гарантий того, что она покроет все, с учетом штрафов за просрочку платежей). Эта сумма уменьшается вместе с телом кредита год от года. Правило действует вне зависимости от того, заключили вы договор сразу на весь срок кредита или только на год с последующим перезаключением.

Однако стоит рассмотреть возможность расширения суммы, обозначенной в полисе, до полной рыночной стоимости квартиры. В противном случае при утрате жилья вы не сможете вернуть свой первоначальный взнос по кредиту. Вы можете заключить дополнительный договор страхования не только конструктива, но и отделки квартиры, а также имущества внутри нее. Рекомендуется включить также страхование своей ответственности перед третьими лицами, так как нанесенный соседям ущерб от аварии в вашей квартире обычное страхование имущества, естественно, не включает. А платить по кредиту и оплачивать соседям восстановительный ремонт может оказаться слишком большой нагрузкой для ипотечника.

Страхование жизни и титула по закону не является обязательным, так что в теории от них можно отказаться. На практике же большинство банков предлагают «льготный» (пониженный) процент по кредиту при заключении комплексного договора ипотечного страхования. И если вы отказываетесь страховать жизнь, то вам могут предложить такую ставку, что уже и кредита не захочется. Отказ от страхования жизни и титула может снизить страховой взнос на 60—80%, но обычно повышение ставки банком даже на 1,5—2 процентных пункта сводит на нет экономию на этой части страховки.

К тому же риск смерти заемщика и потери им трудоспособности / получения инвалидности, на мой взгляд, все-таки стоит застраховать, чтобы долги перед банком не ложились на плечи наследников или родственников, вынужденных содержать потерявшего трудоспособность.

Если банк требует оформить полис в какой-то конкретной компании, это нарушение ФЗ «О защите конкуренции» и постановления правительства РФ № 386 — можете смело жаловаться в ФАС. У вас в любом случае должен быть выбор из аккредитованных банком страховых компаний.

То есть в теории вы можете предоставить при оформлении кредита уже действующий договор страхования жизни со сроком не менее срока кредитного договора и на сумму не меньшую, чем тело кредита. Однако на деле банк вряд ли примет ранее заключенный договор с неаккредитованной компанией. Во-первых, страховая документация (полис и правила) вашего личного договора, скорее всего, отличается от согласованной банком. Во-вторых, банк точно не устроит, что выгодоприобретателем являетесь вы, а не он.

К тому же набор рисков в стандартном полисе страхования жизни (СЖ) может отличаться от того, который требует кредитор. Например, применительно к кредитному страхованию некоторые госбанки требуют обязательного включения в договор риска временной потери трудоспособности, что не входит в базовый набор риска по страхованию жизни (смерть по любой причине, смерть от несчастного случая, инвалидность I и II группы по любой причине и в результате несчастного случая).

Можно заключить с компанией договор-райдер на страхование дополнительных рисков. Например, онкострахование или от террористических актов (обычно эти риски не входят в стандартное покрытие СЖ). Многие ипотечники полагают, что полис, купленный при выдаче кредита, покрывает такие риски, как сломанный палец или ожог. Однако это заблуждение. Если вы не заключили договор на страхование от несчастного случая, никаких выплат вам не положено — палец придется лечить за свой счет.

Стоит отметить, что по любому дополнительному договору выгодоприобретателем являетесь вы сами, а не банк. А вот стандартный договор страхования вашей жизни и залогового имущества всегда заключается в пользу банка: при наступлении страхового случая ваш кредит будет погашен, а остатки суммы получите вы или ваши наследники.

Необязательным, но желательным хотя бы в первые три года видом, обычно включающимся в пакет ипотечника, является страхование титула, то есть права собственности. Оно нужно на случай, если договор купли-продажи квартиры будет по какой-то причине признан недействительным.

Многие банки не возражают против оформления титульного страхования только на первые три года владения недвижимостью. Однако при этом нужно понимать, что если объявятся собственники квартиры, не участвовавшие в сделке, но имевшие на нее права (например, незаконно обойденные во время приватизации), то риск ее потери ляжет на вас. Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной составляет три года — если один из участников сделки ее опротестовал. Но в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, срок исковой давности не может превышать десять лет со дня сделки.

Отказ от страхования титула даст вам возможность сэкономить около 0,15% от суммы кредита в год (то есть при теле кредита в 5 млн рублей — около 7 500 рублей). Так что решайте сами, стоит ли рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Какие виды страхования при ипотеке обязательны?

Банки, предоставляя заём на покупку недвижимости, не только оформляют залог на нее, но и требуют оформить ипотечное страхование. Покупка страхового полиса на недвижимость является обязательным условием любого договора ипотеки. А прочие виды страховок?

Общее представление о том, что такое ипотечное страхование

Ипотечное страхование представляет собой совокупность видов страхования, что призваны обеспечить защиту финансовых интересов каждого участника ипотечного жилищного кредитования.

Необходимость заключения подобных договоров обусловлена потребностью:

• банка – в получении гарантий возврата кредита, что позволяет снизить процентную ставку и увеличить срок кредитования относительно потребительских займов;
• клиента – в получении финансового обеспечения возможности исполнения своих обязательств при наступлении смерти, утраты трудоспособности, снижения уровня дохода и прочего.

Виды ипотечного страхования:

• страхование имущества при ипотеке, что согласно договору было передано в залог, от рисков утраты или повреждения;
• личное, представляющее собой страхование жизни и трудоспособности клиента (заемщика или созаемщика);
• титула собственности – это страховка от случаев утраты права собственности на залоговое имущество как результат прекращения права собственности.

В качестве дополнительной опции страховщики предлагают застраховать гражданскую ответственность владельца помещения перед:

• третьими лицами в процессе эксплуатации объекта недвижимости (например, от случаев затопления квартиры соседей);
• кредитором за неисполнение принятых финансовых обязательств (при наступлении просрочки, при невозможности в дальнейшем совершать платежи).

Особенность данного вида страхования

Страхование ипотечных рисков отличается тем, что выгодоприобретателем по договору указывается кредитор (банк). В случае наступления страхового случая именно в его пользу страховщик произведет страховую выплату. Ее размер не может превышать одновременно ни сумму непогашенной задолженности, ни величину понесенного ущерба.

Существует схема оплаты страховой суммы единовременно – сразу – при заключении договора на весь срок кредитования. Более распространена схема ежегодной уплаты страховой суммы.

Законность требований о заключении договоров страхования

Страхование недвижимости при ипотеке: обязательно или нет – споры ведутся уже давно, однако существует закон, и есть судебная практика.

Личное страхование при ипотеке ст. 935 ГК РФ определено как добровольное. Однако банки настоятельно рекомендуют своим клиентам оформить такую страховку. Она необязательна, но ее отсутствие приведет к повышению ставки кредита, минимум на 1%.

Аналогичная ситуация сложилась и в отношении титульного страхования. Клиент вправе отказаться, но заём, как более рисковый, с точки зрения кредитора, ему предложат на других, менее выгодных условиях, нежели тем заемщикам, что согласились выполнить требования банка.

Судебная практика в отношении подобных споров свидетельствует о том, что в большинстве случаев требование о заключении договора страхования жизни и здоровья признается злоупотреблением свободой договора, поскольку без оформления страховки кредит выдавать отказывались.

Согласно Указаниям ЦБ РФ от 20.11.2015 г. № 3854-У заемщик имеет право отказаться от навязанного ему страхового продукта в течение 5 дней с момента подписания соответствующих документов. Уплаченная им сумма должна быть возвращена полностью.

Данный пункт уже включен в большинство ипотечных договоров. Также кредиторы широко пользуются своим правом на расторжение договора ипотеки в одностороннем порядке по причине несоблюдения клиентом его условий. Это положение также прописано в кредитной документации. Банк направляет клиенту уведомление с требованием либо оформить страховку, либо он расторгает договор. Последнее означает, что заемщик обязан вернуть всю сумму кредита либо его ждут судебные разбирательства.

Апелляция граждан (чаще в ходе судебных разбирательств) к тому, что условие о необходимости страховки нарушает их права, не принимается: соглашение заключалось при определенных обстоятельствах, о которых клиента заранее предупредили.

Типичные страховые случаи

Страхование объекта недвижимости стандартно предполагает в качестве страхового случая:

• пожар, включая тот, что возник вне застрахованного объекта;
• взрыв бытового газа;
• стихийное бедствие;
• затопление, произошедшее в результате аварии в системе водоснабжения, канализации или отопления, даже если вода пришла из соседних помещений;
• противоправные действия третьих лиц (хулиганство, разбой, вандализм);
• падение на недвижимость летательных аппаратов (их частей);
• выявление конструктивных дефектов строения, что к моменту заключения договора страхователю были неизвестны.

Например, если в результате залива соседей пострадали обои, выплаты не будет, а если кто-то разбил окно, то можно рассчитывать на компенсацию его стоимости. Весь остаток по кредиту выплатят только тогда, когда объект разрушен полностью. В случае с частным домом, если остался фундамент, то погасят лишь часть задолженности, т.к., с точки зрения страховщика, остаток строения еще можно использовать для возведения нового жилья.

Следующий вид ипотечного страхования – страхование жизни и здоровья заемщика. Страховыми случаями по такому договору являются:

• смерть застрахованного, наступившая по причине несчастного случая либо заболевания, что возникло в период действия договора;
• утрата трудоспособности в результате болезни или несчастного случая с назначением 1 или 2 группы инвалидности.

Что такое титульное страхование при ипотеке, легче понять по перечню страховых случаев по таким договорам:

• признание купли-продажи недействительной (на основании п. 2 гл. 9 ГК РФ);
• истребование у покупателя жилья (полностью либо его части) лицами, за которыми сохранено право собственности на данный объект.

Данный вид страхования призван защитить права добросовестного приобретателя. Подтверждением наступления страхового случая станет судебное решение. Выплаты по таким договорам должны компенсировать финансовые затраты заемщика и гарантировать кредитору возврат займа.

Проблема получения выплаты по страховке

Личное страхование при ипотечном кредитовании предполагает в качестве страхового случая установление заемщику 2-ой или 1-ой групп инвалидности либо его кончину. В таком случае выплата производится в полном объеме единоразово. Имущество в первом случае остается в собственности заемщика, во втором будет включено в наследственную массу и его получат наследники без какого-либо обременения (без залога или обязанности гасить долг по кредиту). Но например, в компенсации по договору страхования жизни откажут, если смерть наступила в результате самоубийства или автокатастрофы, виновником которой стал страхователь. Не выплатят возмещение и в тех случаях, когда клиент изначально знал о проблемах со здоровьем, подтверждение чему страховщик обнаружит в его медицинской документации, но не сообщил об этом при заключении договора.

Если страховка жизни и здоровья оформлялась в отношении обоих супругов-созаемщиков, то в случае кончины одного из них долг перед банком будет погашен только наполовину, т.е. на 50% суммы остатка займа. Если страховку сделали с учетом неких пропорций, то и выплата будет совершена с учетом того, как это было прописано в договоре. Например, в случае смерти одного из супругов возмещение может составить 70% от величины остатка, тогда как при кончине другого – 30%.

Уже на первой консультации, изучив всю документацию, специалист сможет подтвердить или опровергнуть законность действий страховщика и высказать предположение о целесообразности защиты своих интересов в судебном порядке.

Как сэкономить на ипотечном страховании

Программа страхования, предлагаемая сотрудниками кредитора – это, как правило, продукт, невыгодный заемщикам. Большинство банков выступают в роли посредников между истинным страхователем, той организацией, с которой по факту заключается договор, и которая впоследствии при необходимости будет совершать страховые выплаты, и клиентом. Соответственно, кредитор, вероятнее всего, имеет скидку от «поставщика» и в то же время делает надбавку на покрытие собственных расходов.

Если принято решение оформить страховку напрямую у страховщика, уточните у кредитора перечень аккредитованных компаний. Несмотря на то что какие-либо ограничения при выборе страховой компании согласно закону неприемлемы, они могут быть установлены вопреки им. Потому разумнее все же уточнить у банка перечень аккредитованных страховщиков.

Учитывая, что страховая сумма рассчитывается исходя из величины остатка по кредиту плюс проценты, что будут начислены в течение следующего года, то экономия возможна за счет досрочного погашения займа.

Также следует учитывать дату погашения займа. В идеале нужно подгадать срок полного погашения кредита ко времени окончания очередного договора страхования. Если не получилось, то можно, оформив соответствующую справку у кредитора об отсутствии задолженности, обратиться к страховщику с просьбой вернуть часть страховой суммы согласно фактическому времени существования кредитного обязательства (долга перед банком).

Как правильно застраховать себя при ипотеке, чтобы не переплатить. При определении страховой суммы страховщики учитывают:

• возраст клиента. Полис будет дешевле у людей, которым 25-35 лет;
• цену объекта недвижимости – чем он дороже, тем больше нужно заплатить страховщику;
• при личном страховании могут попросить пройти медицинское обследование, по итогам которого и определят стоимость полиса. Чем меньше у человека проблем со здоровьем, чем меньше у него вредных привычек, тем большую скидку ему предоставят;
• чем больше сумма кредита, тем большую страховую сумму назначат к уплате.

Резюме

Страховка по ипотеке: обязательна или нет? Договор страхования на залоговую недвижимость необходим. Остальные – формально нет, фактически банк опосредованно (через ухудшение условий кредитования или даже отказ в заключении договора ипотеки) вынуждает клиентов соглашаться с данным требованием.

Начисление процентов производится регулярно на остаток задолженности, что снижается по мере поступления платежей в счет погашения займа, т.е. ежемесячно или даже чаще. При определении страховой суммы в расчет принимают сумму, зафиксированную на начало года.

Разумное решение данного вопроса – выполнить требование кредитора, но договор ипотечного страхования заключить напрямую со страховой компанией.

В тяжелые времена, что и обозначены в страховках в качестве страховых случаев (утрата имущества, трудоспособности и прочее), это может оказаться очень кстати.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что ипотека – рисковый проект для заемщика и страховщика. Банк при наличии полного пакета страховок и предмета залога рискует меньше.

Ипотечное страхование — что это такое? Виды, особенности, выгода

Покупка недвижимости – самая важная инвестиция в жизни большинства людей. Однако отсутствие финансов часто вынуждает использовать банковский кредит для заключения сделки. Финансовое обязательство, в среднесрочной или долгосрочной перспективе, можно оформить только при наличии дополнительных гарантий для кредитора. Ипотечное страхование – обязательная мера, которая снижает риски банковских организаций и защищает владельцев от потери залоговой недвижимости.

Содержание

Что такое ипотечное страхование?

Ипотека – заемные средства под залог недвижимости, которые в большинстве случаев берутся на длительный период времени: 5,10, 15 и даже 30 лет.

Понятно, что для оформления такого кредита банк хочет получить дополнительные гарантии платежеспособности гражданина. Залог самого дома и квартиры, справки с места работы и отличная кредитная история – все это повышает шансы на одобрение ипотеки.

Но за время выплаты может произойти все что угодно. Инвалидность, затяжная болезнь, смерть, безработица, разрушение дома и т.д. В итоге погашение кредита становится невозможным. Банк теряет деньги, несмотря на отчуждение имущества, заемщик – жилье, часто единственное.

Для обеспечения беспрерывности процесса (ежемесячных взносов) и сокращения рисков непогашения необходимо ипотечное страхование. Обязательный полис направлен на защиту, как заемщика, так и банка. В случае наступления страхового случая, покрывается сразу 4 вида рисков:

• Серьезное заболевание (инсульт, инфаркт, рак и т. д.) — допускается единовременная выплата оставшейся суммы задолженности при подтвержденном диагнозе.
• Инвалидность – ипотека покрывается полностью или частично, в зависимости от тяжести случая.
• Смерть – страховая компания оплачивает остаток кредита, тем самым снимая финансовое бремя с семьи умершего заемщика.
• Потеря залогового имущества в случае стихийных бедствий, нарушений технологий строительства или других внешних причин.

Таким образом, банк получает гарантию, что кредит будет выплачен в полном объеме, независимо от состояния здоровья заемщика и повреждений недвижимости, в результате которых она обесценится. Заемщик, со своей стороны, может не тревожиться по поводу будущего.

Потеря трудоспособности или летальный исход не станут помехой для выполнения финансовых обязательств. Ипотечное страхование сделало доступным покупку собственного жилья для большинства трудоспособного населения, благодаря равномерному распределению рисков между кредитором, заемщиком и страховой компанией.

Для чего нужна страховка?

Инициатором ипотечного страхования выступает банк, как и выгодополучателем, хотя и платит за это заёмщик. Если вдруг гражданин, желающий взять кредит, не захочет влезать в очередную кабалу, солидное финансовое учреждение просто может отказать в ипотеке или увеличить процентную ставку на 5-10 пунктов. Взвесив все за и против, будущий владелец желанной квартиры соглашается с условиями и подписывает страховой полис, который должен защитить банк от потери денег в случае разных неприятностей с заемщиком. На первый взгляд все выглядит именно так – ведь выгоду получает банк.

Но если посмотреть с другой стороны, то иногда случаются пожары, потопы, строители не придерживаются нормативов, да и человеку свойственно болеть и умирать. Что в таком случае происходит с незастрахованным заемщиком и его родными? Правильно, он остается без жилья, с многолетним долгом (его никто не простит) или семья будет выплачивать кредит с мизерной пенсии по потере кормильца (голодать). Но полис делает форс-мажорные обстоятельства страховыми случаями, по которым происходит возмещение ущерба в соразмерном объеме.

Что именно надо страховать определяет банк, в котором одобрена ипотека. Это могут быть:

• Право собственности или юридическая чистота объекта недвижимости (в случае заключения сделки, вызывающей сомнения).
• Ущерб, причиненный имуществу непреднамеренно самим заемщиком и умышленно третьими лицами.
• Гражданская ответственность перед кредитором от действий третьих лиц (работодатель, соседи, вандалы и т.д.).
• Риск утраты жилой недвижимости в результате природных и техногенных бедствий.
• Трудоспособность, здоровье и жизнь заемщика.

Как показывает практика, банки чаще всего требуют застраховать жизнь, здоровье заемщика и сам объект недвижимости. Все остальные пункты остаются на усмотрение гражданина.

Особенности

Ипотечное страхование имеет свои уникальные черты, которые отражают саму суть жилищного кредитования.

Из множества экономических определений и характеристик, можно выделить четыре особенности:

1. Действие страховки распространяется на весь период ипотеки, от нескольких месяцев до 25-30 лет. Некоторые страховые компании предлагают сразу оплатить полис. А это 0,5-1,5% от суммы кредита или стоимости недвижимости. Другие предусматривают рассрочку или 12-месячный договор, с дальнейшей пролонгацией. Отказаться можно, только в этом случае банк на 98% потребует полное погашение кредита в срок от 2 до 7 дней.
2. Стоимость полиса зависит от множества факторов, начиная от возраста клиента и заканчивая его историей болезни. Многие компании рекомендуют (добровольно-принудительно) пройти полное медицинское обследование. Также не стоит удивляться, если понадобится представить характеристики со всех официальных мест работы и заключение психиатра, о социальной пригодности. Для компании это дополнительная гарантия того, что если заемщик потеряет работу, то быстро сможет найти другую, следовательно – риск компенсации ущерба банку снижается.
3. Независимо от ставок по ипотеке, условия страхования могут меняться ежемесячно. Это связано с макроэкономическими показателями – цены на недвижимость (вторичную, новостройки), средняя заработная плата по региону, общие доходы населения по стране и т.д. Поэтому для подписания договора надо выбирать периоды подъема. Это, как правило, конец весны и середина осени.
4. Выгодополучателем становится финансовая организация, одобрившая ипотеку. В отличие от традиционного страхования, предметом ипотечного страхования становится защита банка от невозврата кредита. При любых страховых случаях, деньги будут направляться на погашение займа, а не на решение личных проблем заемщика.

Все особенности ипотечного страхования определяют, как конечную стоимость квартиры для отдельного заёмщика, так и на глобальное формирование цен на недвижимость и кредитных ставок.

Виды страховок

Ипотечное страхование классифицируется по трем признакам – объекты недвижимости, жизнь и здоровье заемщика, право собственности (титул).

Страхование недвижимости

Договор страхования содержит перечень возможных природных и технических катаклизм, в результате которых стоимость объекта недвижимости станет существенно ниже первоначальной или полностью обесценится. Наводнение, землетрясение, оползни, пожар – обязательные факторы. В зависимости от региона проживания и особенностей климата, могут быть добавлены ураганы, смерчи, техногенные аварии и т.д.

Страховка распространяется только на важные конструкционные части – фундамент, стены, крыша, плиты перекрытия. Полис не распространяется на элементы декора и составляющие косметического ремонта. Стоит учесть, что в большинстве случаев, страховая компания не берет на себя обязанность компенсировать полную стоимость недвижимости, а только сумму кредита.

Например, квартира стоит 3 млн. рублей. Первоначальный взнос (собственные средства) – 500 тыс. руб. Ипотека – 2,5 млн. руб. Стандартная страховка оформляется только на тело кредита – 2,5 млн. руб. При наступлении страхового случая, компания возместит ущерб только по заемным средствам. Если произошла полная утрата недвижимости, заемщик теряет свои 500 тысяч, но освобождается от долга перед банком. Возможно оформление страховки и на всю стоимость объекта, но цена полиса тогда становится неоправданно высокой, с учетом того, что вероятность разрушения жилья достаточно низкая.

Страхование трудоспособности и жизни заемщика

Как правило, ипотека берется на длительный срок — до 30 лет.

В силу непредсказуемости жизни в целом, с заемщиком за это время могут происходить различные события. Как положительные – существенное повышение благосостояния и выплата кредита за несколько месяцев. Так и отрицательные – болезнь, временная или постоянная потеря трудоспособности, летальный исход. Страховка предусматривает эти риски и в случае наступления трагических событий, СК выплачивает банку оставшуюся сумму задолженности.

Как результат, заемщик спокойно живет и расплачивается по долговым обязательствам, не опасаясь, что сложный перелом ноги станет причиной потери недвижимости. Банк, в свою очередь, получает дополнительную гарантию погашения ипотеки.

Страхование титула

Защита права собственности в настоящее время очень актуальна. Особенно это касается недвижимости на вторичном рынке. В результате недобросовестной сделки (от которой не застрахованы самые надежные агентства и банки), заемщик лишается права собственности на законных основаниях.

Например, бывшие владельцы квартиры оспаривают в суде продажу (прямые наследники заключили сделку без ведома главного квартиросъемщика) и возвращают имущество. Покупатель соответственно лишается статуса владельца, а банк залоговой квартиры.

Если заемщик не был застрахован, он теряет не только жилье, но и деньги – долговые обязательства надо погасить в полном объеме, независимо от решения суда. Полис становится гарантией, что материальный ущерб будет компенсирован. Как вывод – страхование титула обеспечивает юридическую чистоту сделки и предупреждает посягательства третьих лиц на недвижимость. По факту – это дополнительная, углубленная проверка квартиры, оформленная в виде страховки.

Ипотечное страхование гражданской ответственности не относится к основным видам, но о нем стоит упомянуть хотя бы потому, что оно защищает заемщика от действий третьих лиц. Например, увольнение (сокращение) уже не будет трагедией, если в полисе прописан этот риск. На время безработицы страховая компания выплатит банку обязательные взносы.

Просрочка из-за судебной тяжбы с соседями тоже не станет поводом для банка отобрать имущество. Стоит уточнить в СК, какие риски покрывает гражданская ответственность и выбрать самые оптимальные, исходя из образа жизни, окружения и личной экономической обстановки.

Можно ли обойтись без страховки?

Ипотечное страхование регулируется Федеральным Законом «Об ипотеке», редакции 23 июня 2014 года. Согласно ему, заемщик обязан застраховать залоговое имущество на сумму равную долговым обязательствам перед банковским учреждением. В случае если имущество упадет в цене, вследствие разрушения, СК обязана возместить убыток банку и погасить ипотеку в полном объеме. Иными словами, обязателен только один вид ипотечного страхования – объектов недвижимости.

Жизнь, здоровье, гражданская ответственность и титул определяются Законом, как добровольные риски. Но подавляющее большинство банков настаивают на приобретение полной страховки. Что автоматически делает покупку полиса добровольно-принудительным мероприятием. Конечно, финансовые учреждения несколько злоупотребляют трактовкой Закона, что является прямым нарушением прав и свобод человека. Но никто не помешает менеджерам банка отказать в ипотеке по другим причинам или даже без объяснения, если потенциальный заемщик категорически отказывается страховать личные риски.

Поэтому, ипотечное страхование – это обязательно. Можно только сократить взносы, выбрав самые привлекательные условия программы или объединив несколько рисков в один полис. Практически все ведущие банки предлагают оформление страхового полиса одновременно с ипотекой. Что очень удобно для заемщика – экономия времени очевидна. Главное, чтобы условия получения кредита и страховки были одинаково привлекательны.

Заемщик может выбрать страховую компанию самостоятельно, как и менять её ежегодно (зависит от срока действия полиса). По данным независимых аналитических агентств, лидерами в этой области считаются:

• ВТБ Страхование – компания федерального значения, работает с 2000 года, имеет самый высокий уровень надежности, согласно данным международных рейтинговых агентств, например Standard&Poor’s.
• Росгосстрах – основана в 1992 году. Занимает первое место сразу по трем показателям – активам, выплате страховых премий и количеству застрахованных лиц (физических и юридических).
• РЕСО-Гарантия – обслуживает 10 млн. клиентов, во всех регионах РФ. Работает с 1991 года, ипотечное страхование является приоритетной услугой в последние 5 лет.
• АльфаСтрахование – создана в 1992 году. Обслуживает порядка 22 млн. частных и юридических лиц. Несмотря на безупречную репутацию, существующие клиенты рекомендуют тщательно изучать все пункты договора, во избежание навязывания дополнительных услуг.
• Ренессанс Страхование – деятельность ведется с 1998 года. Отличается самыми выгодными условиями ипотечного страхования, но вместе с тем, процент выплат оставляет желать лучшего.

Компании предлагают самые выгодные условия (в частности, взнос не превышает 1% от суммы кредита), а также большим процентом выплат по страховым случаям. Но каждый заемщик должен сам решать, где ему выгодно будет оформить полис – непосредственно в банке или в сторонней организации.

Вывод

Ипотека имеет свойство совмещать в себе два противоположных понятия – тяжелое финансовое бремя и осуществление мечты о собственном жилье. Перед получением долгожданного одобрения потенциальный заемщик должен выполнить множество условий, включая оформление ипотечного полиса. Минимизировать расходы возможно только при грамотном выборе банка и страховой компании. Если самостоятельно трудно разобраться в законодательных тонкостях, то привлечение юриста станет оправданным решением – ведь с долговыми обязательствами предстоит жить много лет. Оптимальный баланс между защитой от возможных рисков и ежемесячными платежами позволит не только спокойно смотреть в будущее, но и быстро избавиться от ипотеки.

Страхование ипотеки: виды, их преимущества и недостатки

Страхование кредитов до недавнего времени воспринималось, как дополнительная навязанная услуга. В рамках программ ипотечного кредитования заключение страховых договоров дополнительно является условно обязательным условием. Учитывая существенные суммы ипотеки, банками страхование устанавливается в числе ключевых условий оформления кредита. Клиент попадает в такие условия, в которых отказаться от страховки ему просто нереально, а как показывает практика, еще и невыгодно.

Основные виды страховых услуг при ипотечном кредитовании

К категории условно обязательных видов страховых продуктов, которые предусматривает банк в числе условий заключения договора ипотечного кредитования, можно отнести следующие:

Страхование договора ипотеки или кредита;

Страхование жизни, здоровья, трудоспособности клиента;

Страхование приобретаемой недвижимости.

Страхование кредита, как правило, уже включено в программу ипотечного кредитования, а страховая премия внесена в ежемесячные платежи. Поэтому отказаться от данной страховки клиенту практически невозможно. Вопрос о ее возврате после выплаты кредита также решается не в пользу клиента, а единственным аргументом является то, что страховая компания на протяжении всех «кредитных» лет несла ответственность, пусть даже номинальную, и имела риск понести потери.

Вопрос о страховании самого кредитополучателя напрямую зависит от суммы ипотеки, анкетных данные клиента, и его желания себя застраховать. Если получатель кредита не молод или занят на опасных производствах, его профессия сопряжена с риском, то банки настоятельно рекомендуют приобрести такую страховку. Она может быть предложена менеджером банка, занимающимся оформлением кредита из числа имеющихся в банке страховых продуктов. Такой страховой договор клиент может заключить и в сторонней компании. Здесь клиент может прибегнуть к небольшой хитрости. Сроки ипотечного кредита могут составлять от 5 до 25 лет, а договор страхования жизни, здоровья, от несчастного случая, утраты трудоспособности, можно заключить лишь на период от 1 до 5 лет, тем самым сэкономив на страховых премиях.

Внимательно следует читать и договор страхования самого кредита, так как ряд моментов им могут быть уже предусмотрены, например, потеря работы или инвалидность. Таким образом, в оформлении еще одного такого договора нет смысла.

Относительно приобретаемой недвижимости может быть предложено титульное страхование и страхование целостности самого жилья.

Плюсы и минусы основных видов ипотечного страхования

Как уже было сказано, страхование кредита выполняется по четырем видам. У каждого из них имеется свои положительные стороны и отрицательные. Рассмотрим каждый более внимательно.

Страхование жизни и здоровья

Плюсы этого вида страхования в том, что в случае потери трудоспособности или жизни клиента, страховая выплатит все его долги по кредиту. И родственникам (наследникам) не стоит опасаться получить вместе с наследуемым имуществом еще и огромный кредит.

Также при выборе этой страховки процент по кредиту будет значительно ниже стандарта.

Страховка платная, а с учетом того, что ее срок равен сроку кредита, вы потратите немалую сумму на нее;

Банк в рамках страховки может потребовать от клиента полный медицинский осмотр, чтобы не было сокрытия хронических заболеваний. Также от клиента потребуют указать свои увлечения, особенно если они относятся к экстремальным. В этом случае клиенту либо откажут в страховании, либо сумма страховки увеличится;

Следует также знать, что многие происшествия страховыми случаями не признаются. Особенно если в этом будет виноват сам клиент (в качестве примера – смерть в результате отравления алкоголем);

Если за период выплаты кредита наступление страхового случая не произошло, деньги за страховку остаются у банка.

Страхование от потери работы

Основное преимущество в том, что в случае потери работы клиентом кредит выплачивается страхователем. Минус в том, что страховым случаем, признаются лишь увольнение вследствие официального банкротство предприятия или его полной ликвидации. Увольнение по собственному или в случаи нарушения трудовой дисциплины (по статье) страховым случаем не признаются.

Страхование залогового имущества

Все плюсы прописаны в законодательстве. Минусы можно посмотреть в пункте первом.

Страхование титула

Единственный вид страхования, по которому большую выгоду получает клиент банковской организации, чем сам банк. В минусы можно отнести дополнительные расходы в виде покупки отдельного полюса страхования и то, что в случае ненаступления страхового случая деньги остаются у банка.

Ипотечное страхование — виды, стоимость, плюсы и минусы

Главная страница » Страхование » Ипотечное страхование — виды, стоимость, плюсы и минусы

Одна из основных статей расходов при оформлении ипотеки — это покупка страховки. Чтобы иметь возможность сэкономить, важно понимать, что не все виды полисов обязательны. Кроме того, нужно знать от чего зависит стоимость этого документа и как ее можно снизить.

Что такое страхование ипотеки и для чего оно служит

Говоря о страховании ипотеки, подразумевают 3 вида полисов. Их приобретение может покрыть все риски, возникающие при заключении договора на покупку недвижимости. Эти документы могут быть оформлены вне зависимости от наличия у человека кредитных обязательств. Однако в связи с низкой культурой страхования их приобретение большинство людей связывает только с необходимостью предоставления в банк.

Покупка полиса является целесообразным шагом, позволяющим компенсировать невозможность выплаты кредита в различных жизненных ситуациях. Расходы на его оформление оправданы тем, что ипотека характеризуется:

• долгосрочными обязательствами;
• крупным размером долга.

Действующая система имеет ряд недостатков. В первую очередь это то, что клиент не имеет ни влияния на продавшую полис компанию, ни, в большинстве случаев, возможности обратиться к помощи грамотных юристов. Поэтому получение страховых выплат — длительный процесс. И их итоговый размер часто не соответствует ожиданиям.

Кроме того, когда речь идет об ипотеке, выгодоприобретателем становится банк. При возникновении страхового случая, например уничтожении залогового объекта при пожаре, он получает компенсацию долга. Заемщик при этом не сможет вернуть сумму, которую уже успел погасить.

Виды страховки при заключении ипотеки

При оформлении ипотеки могут быть приобретены 3 вида страховки:

• имущества;
• жизни и здоровья;
• права собственности.

Законодательно закреплено обязательное приобретение полиса первого типа. Исключение не делается ни для одной из программ покупки жилья. Страхование недвижимости, выступающей в качестве залога, обязательно на случай:

• стихийных бедствий, пожаров;
• взрывов газа и иных аварий, связанных с коммуникациями;
• незаконных действий третьих лиц.

Точный перечень рисков определяется страховой компанией на основании назначения недвижимости и ее типа, а также согласно требованиям банка-кредитора.

Страхование жизни для ипотеки может быть приобретено только по желанию заемщика. Принудить его к этому нельзя. Однако выдающая заем организация заинтересована в снижении риска невозврата денег. Поэтому разрабатываются различные методы стимулирования клиента на покупку такой услуги.

Самым распространенным из них является привязка значения ставки кредитования к наличию страхования жизни и здоровья. Отказ от его приобретения повышает этот параметр на 1% и более. В большинстве случаев цена оформления такого полиса будет меньше, чем размер переплаты при получении ссуды под завышенный процент.

Кроме того, при наступлении страхового случая компенсация позволяет покрыть задолженность перед банком. Основанием для обращения за ней станет потеря трудоспособности или смерть заемщика.

Третий вид ипотечного страхования, т. н. титульное, предполагает погашение долга перед банком, если заемщик лишится права собственности на приобретенную недвижимость. Произойти это может, если суд признает сделку недействительной.

Какой вид страхового ипотечного полиса лучше выбрать

Ипотека обычно берется на длительный срок. Обязательства по такому кредиту высоки и могут оказать непосильными для человека, потерявшего работу или не имеющего возможности трудиться в силу проблем со здоровьем. Поэтому рекомендуется оформлять не только обязательный полис на объект залога, но и страхование жизни и здоровья.

Это может не быть целесообразным только в 2 случаях:

• при высокой стоимости полиса, обоснованной индивидуальной ситуацией заемщика;
• при готовности погасить кредит в короткий срок, например, за счет продажи иного имущества.

Титульное страхование предлагается не всеми компаниями. Оно не влияет на ставку по ипотеке и другие параметры кредита. Поэтому оформляется подобный полис редко относительно первых 2 видов. Однако, когда он входит в перечень услуг в выбранной компании, его покупка вероятнее всего будет оправдана возможностью получить скидку.

Если клиент выражает желание приобрести все виды защиты, то ему будет предложено не 3 отдельных полиса, а продукт под названием «Комплексное страхование ипотеки». При оформлении такого документа большинство компаний делает скидку. Поэтому его итоговая стоимость будет ниже, чем суммарная цена при покупке полисов по отдельности.

Также титульное страхование рекомендуется оформлять, если есть сомнения в юридической чистоте сделки. Например, жилье часто перепродавалось или среди собственников присутствует несовершеннолетний.

Стоимость страхового полиса

Вне зависимости от того, в какой компании будет оформляться страховка, ее цена зависит от ряда параметров. При покупке полиса на недвижимость к их числу относится:

• комиссия, которую получает банк за сотрудничество;
• перечень рисков, требуемый кредитором или установленный исходя из пожеланий заемщика;
• сумма ипотечного кредита;
• размеры объекта и его технических характеристик.

На стоимость страховки жизни и здоровья влияют в первую очередь факторы, связанные с образом жизни и состоянием заемщика. Среди них:

1. Пол. Для женщин страховка будет дешевле до 30% при прочих равных условиях.
2. Возраст. Этот фактор может изменять цену полиса в 10 раз. А людям старше 60 вероятнее всего откажут в страховке или полис будет покрывать только несчастные случаи, не включая в себя заболевания.
3. Профессия. Для тех клиентов, чья работа связана с риском, применяются повышенные тарифы. К числу обладателей опасных профессий относятся шахтеры, сотрудники МЧС и т.д.
4. Здоровье. При оформлении такого вида страхования клиенту предлагают заполнить медицинскую анкету. Тем, кто страдает какими-либо хроническими заболеваниями, предложат заплатить за полис большую сумму. Повлияет на его цену и лишний вес.
5. Увлечения. Включение в число страховых случаев травм, вызванных занятием опасными хобби, например катанием на горных лыжах, также повысит его цену.

Помимо параметров, характеризующих заемщика, на стоимость услуги повлияет комиссия, которую страхования компания перечисляет банку за содействие в заключении договора. Кроме того, итоговая сумма, которую придется заплатить, учитывает величину кредита.

Также она зависит от перечня рисков, которые будет включать полис. Многие кредитные организации при оформлении страхования жизни и здоровья их ипотечными заемщиками регламентируют собственную область покрытия, которая включает большее число оснований для выплат, чем стандартный продукт.

Какого страховщика следует выбрать

Выбирая страховую для заключения договора, в первую очередь нужно обращать внимание на то, включена ли эта компания в список аккредитованных банком, выдающим ипотеку. Законодательство РФ разрешает каждой кредитной организации определять перечень тех поставщиков услуги, которые соответствуют ее требованиям, и не принимать полисы, оформленные иным учреждением.

Действующий список имеющих аккредитацию компаний всегда можно посмотреть на сайте выбранного банка. При этом перечни одобренных компаний для страхования недвижимости и жизни могут отличаться.

Приняв решение выбрать не включенную в список компанию, заемщик может попытаться получить разрешение банка на использование их полиса. Но это сложная процедура. Для этого потребуется собрать пакет документов и ожидать решения длительное время.

Каждая компания придерживается собственной политики ценообразования, поэтому нельзя назвать вариант выгодный для любого человека. Чтобы сэкономить на страховании нужно провести индивидуальный расчет в каждой из аккредитованных фирм и выбрать ту, которая предложит наименьшую стоимость.

Для этого не придется посещать их офисы лично. Получить информацию о цене можно по телефону. Однако предпочтительнее сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Найти его можно на сайте каждой из страховых. Кроме того, существуют отдельные ресурсы, позволяющие произвести одновременный расчет сразу по всем компаниям, аккредитованным в том или ином банке.

Не рекомендуется оформлять какую-либо страховку непосредственно у кредитного менеджера. Их цель — лоббировать интересы компании-партнера, а не предложить клиенту оптимальные условия.

Что собой представляет ипотечное страхование и почему оно так важно?

И потечное страхование — это не обсуждаемая мера при взятии кредита на жилье. И ее наличие весьма обосновано. Естественно, что для банковской организации тот клиент, который максимально ответственно подходит к страховке, является выгодным, ведь если заемщик утратит платежеспособность и свою недвижимость вместе с этим, то банк все равно получит все свои деньги от страховщиков и ничего не потеряет.

Страховые компании обычно рассчитывают тарифный план индивидуально для каждого клиента. Размер платежей и стоимость страховки будут напрямую зависеть от параметров приобретаемого жилья. Ставка же самих страховщиков обычно составляет в среднем 0,5% от общей суммы по договору.

Сами платежи клиент будет обязан выплачивать раз в год. А страховым случаем будет являться пожар, затопление, взлом и ограбление, прочие противоправные манипуляции каких-то третьих лиц, взрывы и катаклизмы. Кроме этого, можно застраховаться от вдруг возникшей неплатежеспособности по уважительной причине, банк это тоже одобрит и пойдет вам навстречу. Давайте подробнее выясним, что же такое страховка ипотеки.

Страхование ипотеки: что это такое и зачем оно нужно?

Комплексное страхование ипотеки — это обязательная процедура, направленная на снижение потерь при порче имущества, которое приобретается или отдается в залог, а также на создание безопасности для кредитора и заемщика с помощью предотвращения невыплаты долга.

Страхование залога — это тоже важный шаг, ведь если с залогом что-либо случится, то вам придется компенсировать это кредитору, а это вряд ли будет возможно. Особенно это важно, если в оформлении ипотеки фигурирует материнский капитал.

Существуют такие виды страховки, как:

1. Страхование имущества, которое предназначено как залог при оформлении ипотеки. Возмещение будет выплачено только, если в порче или утрате не виноват сам заемщик. Страховым случаем могут являться только чрезвычайные обстоятельства.
2. Страхование, когда в договоре фигурируют жизнь и здоровья заемщика. Эта процедура является добровольной, но при одном условии. Если заемщик отказывается от данного пункта, то он будет платить на 1% больше по процентам за ипотеку.
3. Титульное. Это вид распространяется только на квартиры со вторичного рынка и является полностью добровольным. Этот пункт защищает интересы банковской организации, если будет иметь место мошенничество и потеря права на недвижимость после ее приобретения. Случается такое довольно редко, ведь люди внимательно подходят к покупке собственности и оформляют все через добросовестных нотариусов, особенно при взятии ипотеки.

Наличие у клиента страхового полиса для жилья и своей платежеспособности — это правила, которые не обсуждаются. Ведь если такового не будет, то это может доставить много проблем и заемщику и кредитору, поэтому банк никогда не согласится дать ипотеку без страховки. Комплексная страховка — это наилучший вариант, который не только является самой выгодной мерой, но и включает в себя все типы страхования. Цена на такой пакет услуг всегда ниже, чем при приобретении каждой по отдельности.

Ипотечное страхование — где дешевле и надежнее оформить?

Неважно для какого банка вы будете оформлять страховку ипотечного кредита: для Сбербанка, для ВТБ или для любого другого, важно, что порядок оформления будет везде примерно одинаков. Ваша задача — подобрать оптимального страховщика под ваши нужды.

При заключении договора с компанией-страховщиком ваши действия должны проводиться по следующей схеме:

1. Самое главное — это изучить перечень компаний по страховке, с которыми сотрудничает банк, в который вы решили обратиться за ипотекой. Для примера можно сказать, что Сбербанк сотрудничает с 20-ю страховщиками, которые работают с недвижимостью, и с 16-ю, которые защищают здоровье и жизнь клиента.
2. Внимательно ознакомьтесь со списком требований, которые банк предъявляет к страховщикам, и условиями сотрудничества.
3. Далее, необходимо просмотреть все тарифные планы претендентов. Если вас интересует возможность онлайн-оформления полиса, то тоже поинтересуйтесь этой возможностью.
4. Важно выбрать для себя подходящие и выгодные условия по всем параметрам. У разных компаний могут быть совершенно различные тарифы и условия. Не гонитесь за низкими ценами и не выбирайте самое дорогое. Если хотите сэкономить, то откажитесь от страховых случаев, которые с вами точно не произойдут.
5. Тщательно и внимательно подготовьте все нужные документы для того, чтобы заключить договор. Их должно быть не так уж и много: договор на ипотеку, свидетельства о праве на собственность, документация от оценщика. Иногда страховая компания требует вашу историю болезни, медицинскую книжку или даже прохождения обследования.
6. Заключение договора на страхование — это последний, заключительный шаг. Срок договора может быть от минимального в 1 год до максимального, который равен всему строку кредитования.

Давайте рассмотрим с вами несколько лучших страховых компаний на данный момент.

Компания Ингосстрах

Наиболее популярная по востребованности своих услуг компания в России. Своим клиентам Ингосстрах предоставляет удобные калькуляторы, которые помогут быстро произвести верный расчет страховки. Здесь человек может застраховать предмет залога, свою жизнь и здоровье, также, как и созаемщика, титул. При долгосрочном страховании можно оплачивать взносы онлайн прямо из дома или офиса. Сумма по страховке здесь может составлять от 100 тыс. руб. до 10 млн. руб. Большинство банков уже сотрудничают с данной компанией. если клиент будет брать ипотеку в Сбербанке, то Ингосстрах предоставит ему скидку на свои услуги в размере 15%.

Кроме этого, эти страховщики предоставляют возможность застраховать российскую военную ипотеку страховой суммой от 200 тыс. руб. до 5 млн. руб. Сбербанк и банк Зенит обязательно примут полис этого типа.

Компания Согаз

Это еще одна хорошая компания, которая готова предоставить своим клиентам выгодные условия по защите ипотеки. Тарифы этого страховщика можно просмотреть подробно на официальном сайте компании. Согаз требует со своих клиентов в обязательном порядке документы, содержащие следующие сведения:

1. техсостояние недвижимости, которая страхуется или иного залогового имущества;
2. возраст клиента, данные из его истории болезни, наличие вредных привычек;
3. наличие сделок с недвижимостью в прошлом.

Также на сайте Согаз можно найти калькуляторы для расчета и сведения о страховых премиях. Премия страховщика, в зависимости от объекта, здесь обычно составляет от суммы страховки:

1. здоровье и жизнь — от 0,17%;
2. титул — от 0,08%;
3. ответственность гражданина — 0,12%;
4. невыплата ипотечного кредита — 1,17%;
5. любое имущество — 0,12%.

Согласие на полис Согаза может дать любой из известных банков. Для максимального удобства клиента договор на страхование можно оформить онлайн через личный кабинет на сайте после предоставления всех данных.

Компания Росгосстрах

Росгосстрах предлагает своим клиентам максимально удобную программу комплексного типа для выполнения кредитных обязательств перед банком. Эта программа поможет быстро исправить ситуацию ,если вы вдруг лишились дохода, заболели или что-то случилось с вашей недвижимостью. Полисы Росгосстраха приветствуют многие банки страны. Компания обеспечивает клиентам:

1. быстрое оформление и строго индивидуальное рассмотрение ситуации каждого обратившегося;
2. гибкие, выгодные тарифы;
3. удобные условия при досрочной выплате всего кредита;
4. подписание и оплату страховки в день получения ипотеки у кредитора.

Преимущества и недостатки ипотечного страхования

Любой процесс, связанный с финансами, в том числе и страхование, имеет свои плюсы и минусы. Сначала разберемся в преимуществах:

1. Самое важное, это, конечно же, защита заемщика. При наличии страховки человек будет защищен от проблем, которые на него обрушатся, если вдруг он не может выплатить кредит. Страховка погасит его ответственность перед банком и не оставит в долгах на неопределенный срок без крыши над головой.
2. Второе по важности — это защита кредитора. В случае срабатывания страхового обстоятельства и когда происходит расторжение договора, банк получит возврат выданного кредита. Наличие полиса — это всегда повышенная лояльность от сотрудников банка.
3. И третье — это очень частая возможность получить от банка значительное снижение ставки по ипотеке при наличии хорошей страховки.

Ну а недостаток тут один — это цена. Стоимость взноса при оформлении договора, касающегося ипотеки, может составлять аж 4-5% от суммы.

Помните, что залог вашей защиты — это надежный страховщик!

Итак, мы рассмотрели подробности понятия о том, что такое ипотечное страхование. В заключение можно сказать, что в таком вопросе очень важно думать вперед на будущее. Оформление страховки здесь не будет лишним никогда. Неважно сколько вы переплатите в этом случае страховой компании, важно то, что когда к вам нагрянет беда, вы получите возмещение утраченных средств и убытков, оставшись при своем.

Полис не только даст вам защиту от возможных обстоятельств, но и значительно повысит ваш шанс на одобрение кредита на недвижимость. Не забывайте об этом.